Универсального варианта оформления договора долевого участия в строительстве нет, но стоит заранее посмотреть образец его составления, чтобы учесть все требования к ДДУ. Поскольку при упущении хотя бы одного важного пункта, дольщик рискует потерять не только деньги, но и договор может быть признан судом незаключенным.

Во избежание подобных проблем, стоит проконсультироваться с юристом. И это важно сделать на начальном этапе, пока не подписали соглашение. Возможно, застройщик воспользовался юридической неподготовленностью клиента, и прописал несколько выгодных для себя пунктов. Например, может передвинуть сроки сдачи в эксплуатацию без предварительного уведомления дольщиков.

Общие требования к оформлению договоров

Данный документ должен быть оформлен по всем нормам, указанным в ГК РФ, и в нем должны быть прописаны все существенные условия договора долевого участия в строительстве. Общая его структура, включает в себя наличие таких пунктов:

  1. Вводная часть.
  2. Текущая дата, место составления и подписания соглашения.
  3. Стороны сделки — участник долевого строительства и девелопер.
  4. Предмет договора.
  5. Права и обязанности каждой из сторон сделки.
  6. Цена договора и порядок проведения финансовых транзакций (денежных расчетов).
  7. Период действия договорного соглашения.
  8. Порядок расторжения договора.
  9. Способы решения спорных ситуаций.
  10. Дополнительные условия договора долевого участия в строительстве.
  11. Реквизиты и подписи сторон.

Предмет договора долевого участия в строительстве — строительство девелопером квартиры за счет предоставленных дольщиком денежных средств. Согласно договору, строительная компания обязана построить многоквартирное здание с учетом всех законодательных основ, в том числе и СНиПа, получить разрешение на ввод жилого объекта в эксплуатацию и предоставить дольщику квартиру в установленный срок. Вторая сторона сделки, в свою очередь, обязуется внести часть оплаты за квартиру и подписать акт приема-передачи при ее получении.

При упущении одного или нескольких пунктов, договор может быть признан незаключенным, а дольщику предстоит непростой путь по возврату денежных средств. Консультация юриста поможет не допустить развитие подобной ситуации. И это необходимо сделать до того, как будет подписан договор. Проведенный им комплексный анализ застройщика, условий договора долевого участия, преддоговорная работа и сопровождение сделки позволяет максимально полно учесть и увидеть все потенциальные риски сделки для дольщика.

С 01 июля 2018 года вступил в юридическую силу новый ГОСТ Р 7.0.97-2016 по оформлению документов. Компания самостоятельно принимает решение по использованию ранее действовавшего ГОСТа Р 6.30-2003.

Кроме подробных разъяснений по нумерации страниц, шрифта, отступов и межстрочных интервалов, изменены требования и к заверке копий. Для внутреннего пользования заверять можно так же, как и прежде: указать слово “Верно”, сведения о заверяющем лице (занимаемую должность, подпись и ее расшифровку), а строчкой ниже — текущую дату.

Если копию необходимо представить в другую организацию, дополнительно указать место хранения оригинала документа и заверить официальной печатью.

Существенные условия ДДУ

Важно обозначить, что договоры, составленные и подписанные сторонами до начала 2017 года и после 1 января, должны содержать план объекта для прохождения процедуры государственной регистрации.

Существенные условия договора долевого участия по ст.4 ФЗ №214:

  1. Строительная компания обязана передать квартиру, как только получит официальное разрешение на введение жилого многоквартирного дома в эксплуатацию. Произойти это должно в срок, прописанном в договоре.
  2. Цена договора. Платеж следует вносить после прохождения процедуры госрегистрации договора.
  3. Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет.
  4. Способы обеспечения обязательств девелопера. В обеспечение исполнения обязательств строительной компании, предоставленный земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом с момента госрегистрации договора, считаются находящимися в залоге у дольщиков.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных законом, такой договор невозможно будет зарегистрировать.

Также существенные условия ДДУ по 214-ФЗ содержат ряд требований, относительно описания объекта. Обязательное указание следующих данных:

  • общее число комнат в квартире, класс энергоэффективности, а также наличие или отсутствие вспомогательных помещений: балкон, лоджия, терраса;
  • этажность, общая площадь жилого помещения;
  • перечисление стройматериалов, которые использовались для возведения наружных стен и создания поэтажных перекрытий;
  • назначение объекта долевого строительства: жилое помещение.

Все описанные существенные условия договора долевого участия являются обязательными к выполнению.

Дополнительные условия ДДУ

Необходимость их внесения обуславливается несколькими причинами: указание субъективных характеристик строительного объекта, индивидуальных особенностей девелопера или дольщика. Причин может быть множество.

В каких случаях может понадобиться включение дополнительных пунктов к действующему договору?

  1. Определение порядка проведения взаимных расчетов, в случае если, изменится фактическая площадь объекта в большую или меньшую сторону, в сравнении с проектной документацией. Обязательно стоит сверить расхождение в квадратных метрах. Иначе эта разница может существовать только на бумаге.
  2. Информация о благоустройстве прилегающей к объекту территории (детские площадки, парковка, и т.п.). Все это должно быть отображено в проекте застройщика, ознакомьтесь с ним.
  3. Срок, отведенный для устранения недостатков строительной компанией. Если из-за них невозможно проживать в квартире, можно потребовать компенсацию у девелопера. Но в этом деле лучше воспользоваться поддержкой юриста.
  4. Информация об управляющей компании, сроках начала внесения оплаты за коммунальные услуги.
  5. Порядок оформления квартиры в собственность. Некоторые девелоперы готовы оказать эту услугу за дополнительную плату.

В случае обнаружения существенных недочетов, препятствующих полноценному проживанию в квартире, от строительной компании требовать их безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения цены договора, компенсацию понесенных расходов за проведение ремонтно-строительных работ. Калькулятор неустойки поможет рассчитать сумму для компенсации.

Может ли дольщик изменить условия в договоре?

На практике очень редко встречаются такие застройщики, которые позволяют дольщикам вносить изменения в договор долевого участия. И законом это не запрещается. Подавляющее большинство строительных компаний разрабатывает типовую форму договорного соглашения, в которую невозможно внести какие-либо изменения, кроме личных данных. Поскольку в ДДУ обязательные условия должны прописываться изначально, и один из пунктов должен быть посвящен именно этому вопросу.

И, если удастся добиться компромисса, внести коррективы можно в еще не незарегистрированный договор. Потом это сделать будет невозможно. Но к этому документу можно составить дополнительное соглашение с внесением в него всех изменений, поправок. Его также необходимо зарегистрировать.

Обратите внимание, что поправки в основные условия ДДУ могут вноситься только по обоюдному согласию сторон. Если застройщик выражает несогласие, дольщик может обратиться в суд для принудительного подписания дополнительного соглашения. В этом случае суд будет решать: должен ли быть этот документ или нет. Может понадобиться консультация компетентного юриста.

Куда обратиться за помощью по изучению и изменению ДДУ

Чтобы не пришлось вносить изменения в действующий договор, на его подписание стоит пригласить юриста. Ни одна строительная компания не станет действовать против своих интересов.

Во избежание подобной ситуации, договор нужно взять с собой, его не обязательно подписывать сразу. И с ним обратиться к юристу. Он подробно изучит документ и озвучит комментарии к нему. Возможно, застройщиком не соблюдены все требования к дду в строительстве, присутствуют необоснованные дополнительные услуги и т. д.

Застройщики, видя пред собой юридически не подкованного человека, пользуются его безграмотностью. Зачастую в договоре прописываются скрытые комиссии и дополнительная плата за согласование уступки, регистрацию договора. И за лишние квадратные метры, но они будут существовать лишь на бумаге. К тому же, девелопер может составить условия договора так, что сам может изменить срок сдачи объекта, и при этом участник долевого строительства будет лишен права требовать неустойку. Аналогичным образом он может поступить и с другими условиями.

В чем заключается помощь юриста?

  • Проведение полного правового анализа, прописанных условий в соглашении.
  • Изучение договора на предмет выявления скрытых условий, комиссий, штрафов.
  • Разъяснение условий, соглашаясь с которыми, дольщик рискует потерять свои деньги.
  • Выявление рисков приемки объекта.
  • Защита прав дольщиков.
  • И многое другое.

Чтобы предотвратить все негативные последствия, необходимо обратиться к специалисту вместе с этим договором. Возможно, вам понадобится юрист по аренде и иным смежным вопросам.

 

 

 

от klokru91

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *