У покупки квартиры на первичном рынке есть масса плюсов. Среди них цена недвижимости, планировка, готовность помещения к отделке и многое другое. Но радость от новоселья и главное, — его сроки напрямую зависят от профессионализма и надёжности застройщика. Многие люди опасаются инвестировать средства в первичное жильё, вспоминая примеры известных долгостроев и обманутых дольщиков. Однако проблемы отдельных строительных компаний не должны похоронить вашу мечту о строительстве квартиры. Главное с умом подойти к выбору девелопера.

Для этого полезно изучить всю доступную информацию о застройщике в открытых источниках. Публикации аналитических изданий и сайтов по недвижимости, отзывы риэлторов и, конечно, форумы дольщиков. В Интернете ни одна недобросовестная компания не сумеет сохранить видимость хорошей репутации — пострадавшие клиенты обязательно выведут мошенников на чистую воду.

Сбор мнений интернет-пользователей и экспертов — это предварительный фильтр, который должен убедить вас, что с застройщиком можно иметь дело. После этого наступает главный этап проверки — изучение документации.

Определяем обязательный список документов

Процесс строительства сопровождается огромным количеством документации. Чтобы сбить с толку дотошного клиента, недобросовестный застройщик может предоставить для ознакомления десятки второстепенных бумаг, но при этом скрыть самые важные. Поэтому необходимо точно знать, что запрашивать. Будущего дольщика должна интересовать как информация о застройщике, так и данные о проекте строительства.

Заранее составьте список необходимых документов:

  1. Учредительные документы застройщика
  2. Лицензия застройщика
  3. Разрешение на строительство
  4. Проектная документация по объекту
  5. Правоустанавливающие документы на землю
  6. Финансовые документы

Уточняем свои права

Перед тем как явиться в офис застройщика, вы должны быть уверены в своих правах и общаться с представителями компании спокойно, но твёрдо. Клиент вправе запросить необходимые документы на основании ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов». В спорной ситуации вы можете смело ссылаться на этот нормативный акт.

В идеале застройщик должен без лишней волокиты предоставить для ознакомления все запрашиваемые бумаги — в его интересах проявить благонадёжность на первых же этапах взаимодействия с клиентом. Но на деле вам могут и отказать — это должно немедленно насторожить потенциального покупателя. Однако, прежде чем навсегда покинуть офис строительной компании, уточните полномочия сотрудника, который отказался предоставить документы. Возможно, дело не в злом умысле застройщика, а в некомпетентности отдельного менеджера.

Требуйте предоставить оригиналы или нотариально заверенные копии документов. Отсканированные версии или ксерокопии могут оказаться подделкой.

При анализе документов лучше воспользоваться помощью профессионала. Пригласите компетентного юриста или риэлтора, который занимается новостройками . Такого специалиста можно найти на любом уважаемом сайте недвижимости. Например — воспользоваться сервисом «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ.

Проверяем учредительные документы

Первый шаг проверки застройщика — знакомство с учредительными документами компании. К ним относятся:

  1. Устав фирмы
  2. Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ)
  3. Свидетельство ОГРН
  4. Свидетельство ИНН

Проверьте правильность сведений о фирменном наименовании компании, её фактическом и юридическом адресе. Уточните данные об учредителях и совладельцах юридического лица — не только ФИО, но и процент голосов каждого из этих людей в органах управления компании.

Запросите информацию о строительных проектах, в которых компания принимала участие в последние три года. Вам должны предоставить сведения об адресе этих объектов недвижимости и фактических сроках их ввода в эксплуатацию.

Не забудьте проверить документы и доверенности, на основании который представитель компании ведёт с вами переговоры и предлагает заключить договор.

Это базовый список, который не является исчерпывающим. При необходимости чиновники вправе запросить дополнительные документы. К примеру, в случае приватизации жилья для оформления технического паспорта дополнительно понадобятся:

Если какие-либо данные кажутся вам подозрительными или противоречат информации, которая публикуется на официальном сайте компании, это повод взять паузу и всё перепроверить.

Проверяем лицензию застройщика

Если учредительные документы не вызывают у вас сомнений, можно изучить лицензию застройщика и разрешение на строительство. Следует обратить внимание на вид лицензии и номер, а также уточнить, каким органом она выдана. Но главное, что должно вас волновать, — это срок действия лицензии застройщика. Необходимо обязательно увидеть оригинал документа и удостовериться в том, что он всё ещё действует.

Разрешение на строительство важно запросить, чтобы убедиться, на какой объект оно выдано. Иногда застройщики параллельно ведут несколько проектов, хотя оформили документы только на один. Также важно уточнить срок, на который выдано разрешение, — может оказаться, что оно давно устарело.

Знакомимся с проектной декларацией

Проектная декларация — это основной документ вашего будущего дома. Застройщик обязан разместить её в публичном доступе для ознакомления всех потенциальных инвесторов. Важнейшая часть декларации — заключение Государственной строительной экспертизы. Оно должно подтверждать, что проект соответствует всем установленным нормативам и техническим регламентам. Всю информацию, которую компания предоставит вам о будущей стройке, нужно тщательно проверить на соответствие проектной документации.

В проектной декларации должны быть указаны:

  1. Цель проекта строительства, его этапы и сроки
  2. Разрешение на строительство и на землю
  3. Адрес объекта недвижимости
  4. Число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики
  5. Состав общего имущества, которое перейдёт в общую долевую собственность всех жителей дома
  6. Функциональное назначение нежилых помещений, которые не входят в общую долевую собственность
  7. Предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию и государственный орган, который выдаст соответствующее разрешение
  8. Финансовые риски проекта и меры по их страхованию
  9. Планируемая стоимость строительства
  10. Перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам
  11. Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору
  12. Сведения об иных инвестиционных средствах для строительства дома

Проверяем правоустанавливающие документы на землю

Земля под домом должна интересовать будущего дольщика не меньше, чем стены и коммуникации. Если с правоустанавливающими документами на участок что-то не в порядке, готовое здание могут годами не вводить в эксплуатацию.

Застройщик может законно работать на основании двух типов документов. Это свидетельство о праве собственности на землю, либо договор долгосрочной аренды участка. В первом случае вы должны внимательно сравнить данные в свидетельстве с учредительными документами компании. Во втором — убедиться, что срок действия аренды не истечёт, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию.

Учтите, что предполагаемые и фактические сроки окончания строительства всегда различаются. Дом официально считается долгостроем, лишь, когда задержка превышает три года. Поэтому аренда участка должна быть с запасом.

Изучая правоустанавливающие документы, обратите внимание на их реквизиты. Если речь идёт об аренде, уточните сведения о собственнике земли. Но самые важные параметры, которые вы должны проверить, — это адрес участка, кадастровый номер и площадь.

Проверяем финансовые документы застройщика

Приступать к анализу финансового состояния застройщика можно после того, как все прочие документы вас удовлетворили. Однако по значимости этот этап далеко не последний. Устойчивое положение компании — одна из основных гарантий того, что дом возведут качественно и в срок.

Потенциальный дольщик имеет полное право почувствовать себя аудитором. Проанализировать финансовое состояние застройщика можно на основании утверждённых годовых отчётов и бухгалтерской документации за три предыдущих календарных отрезка. Если компания на рынке совсем недавно, требуйте сведения за весь фактический период деятельности. Данные о распределении прибыли и убытков подтвердят эффективность и надёжность девелопера красноречивее любых слов.

Проверка документов строительной компании — непростое, хлопотное и ответственное дело. Оно потребует от вас много времени и внимания, а возможно, и затрат на услуги риэлтора или юриста. Однако это именно тот случай, когда скупой платит дважды. Не экономьте силы и средства — халатность в этом вопросе может обернуться гораздо большими потерями, если застройщик окажется мошенником. Грамотный подход и тщательное изучение бумаг позволят вам спать спокойно и уверенно готовиться к будущему новоселью.

Проверяем надежность компании. Какие документы должны присутствовать у застройщика? К кому обращаться за помощью?

Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом «пиковом» случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, — не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору . Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

  • На форумах можно узнать много полезного о застройщике

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

  • учредительной документации;
  • лицензии застройщика;
  • разрешению на строительство;
  • проектной документации;
  • правоустанавливающим документам на земельный участок;
  • финансовым документам.

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, — компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

  • Устав компании;
  • Свидетельство ИНН;
  • Свидетельство ОГРН;
  • Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса. Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.

Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

Лицензия застройщика и разрешение на строительство – уточняем сроки действия

Каждая строительная компания должна иметь лицензию, а новостройка — разрешение на строительство

Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, — дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.

Первое, в чем нужно убедиться, — это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.

Второй важный документ – разрешение на строительство. Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов. Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.

Что нам стоит дом построить?

Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

  • цель, сроки и этапы строительства;
  • адрес проекта;
  • разрешение на землю и начало строительства;
  • количество и технические характеристики квартир;
  • состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
  • функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
  • ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
  • финансовые риски и их страхование;
  • предполагаемую стоимость проекта;
  • список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
  • информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
  • способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.

Аренда или собственность: проверяем документы на землю

Важно знать кому принадлежит земля

Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

Финансовая устойчивость и ее важность для ведения бизнеса

Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.

Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.

Вопросы к застройщику

  1. Как долго вы работаете на строительном рынке?
  2. Какие дома вы уже строили?
  3. Где их можно увидеть?
  4. Кто ваш инвестор?

Как выбирать застройщика, чтобы, во-первых, он довел строительство до конца, а не исчез с вашими накоплениями, а, во-вторых, чтобы новый дом был удобным и простоял лет 100?
Если этот дом для вашего застройщика первый, отнеситесь к нему максимально внимательно, как бы вам ни нравился проект, цены и отзывы в прессе.

Если застройщик работает в строительстве много лет, имеет хорошую репутацию, недавно сдал один дом, сейчас возводит другой и готовится к следующему (при этом вселившиеся жильцы вполне довольны), такому застройщику можно верить.

Хорошо узнать, кто строит, подводит коммуникации, инвестирует в строительство. Как правило, эти компании широко известны, и в газетах или в Интернете можно найти сведения о том, стоит ли приобретать у них квартиру.

Правда, все эти вопросы теряют свою актуальность, когда дом уже построен. Там уже жилье говорит само за себя.

Покажите, пожалуйста, документы на землю и разрешение на строительство.
Где была опубликована ваша проектная декларация? Ее можно посмотреть?

У порядочного застройщика должны быть в порядке разрешительные документы:

  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство собственности на землю либо договор аренды на землю);
  • разрешение на строительство;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

Все эти документы (копии, заверенные печатью фирмы и подписью генерального директора) застройщик обязан предоставить согласно п.2. ст.21 закона «Об участии в долевом строительстве» любому обратившемуся лицу. Кроме того, застройщик обязан публиковать в СМИ, включая Интернет, проектную декларацию — это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства.

Если же вам говорят, что документы есть, но они в головном офисе (у бухгалтера, налоговой инспекции), стоит всерьез насторожиться.

У вас уже заключены договоры на подключение коммуникаций?

Подключение коммуникаций стоит недешево и времени занимает немало. Крайне обидно выяснить, что о теплых полах и прочих технических удобствах в новенькой квартире придется забыть: не хватит выделенной энергетиками мощности.

Поэтому хорошо бы, если еще на этапе котлована застройщик имел техусловия на все необходимые коммуникации с подписями и печатями. Это предполагает, что возможность для подведения коммуникаций есть, а газ, свет и воду жильцы нового дома получат сразу после вселения.

Существует несколько типов договоров, которые используются при продаже квартир в новостройках (особенно на этапе строительства):

  • договор долевого строительства по 214-му федеральному закону;
  • договор об инвестиционной деятельности по 39-му федеральному закону;
  • вексельный договор;
  • договор уступки прав и другие.

На данный момент наиболее надежны договоры долевого участия. Остальные, может, и не хуже, но к ним нужно более внимательно присматриваться, они требуют большей юридической грамотности от участника договора (или привлечения юриста).

Договор долевого строительства должен содержать:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
— сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
— информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.
Особенно внимательно следует отнестись к тому, как прописаны в договоре сроки, метражи и цены.

Осматриваем дом

У вас дом кирпичный, блочный или монолит-кирпич?

Кирпичные дома — самые традиционные, выдержавшие проверку временем. В последнее время из кирпича в основном строят элитные дома и дома малой этажности. Причина — такие дома недешевы и требуют больше времени на возведение.

Панельные дома возводятся из крупных панелей слоистой структуры. Из панелей можно поставить дом достаточно быстро. Панели позволяют строить теплые и прочные дома до 20 этажей (при доскональном выполнении всех технологических условий). Но надо учитывать несколько особенностей такого дома:
— невозможность перепланировки (сносить панельные стены нельзя, потому изначально стоит внимательно отнестись к планировке покупаемой квартиры);
— слабая звукоизоляция между стенами и перекрытиями.

Блочные дома-строительство ведется из объемного блока, достаточно быстро. По качеству тепло-звукоизоляции не уступают традиционному кирпичу. Чаще всего квартиры в объемно-блочных домах сдаются с отделкой «под ключ».

Каркасно-монолитные дома — наиболее перспективное направление в строительстве, сочетают в себе основные достоинства кирпичного и панельного дома. Поскольку в монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, проектировщики могут исходить из любого расположения комнат. То есть, практически любую внутреннюю стену в квартире можно снести.
Обратите только внимание на то, что некоторые застройщики, желая сэкономить на материалах, предлагают квартиры вообще без внутренних перегородок, якобы для того, чтобы жильцы сами спланировали свою квартиру.

Из чего сделаны стены и комнатные перегородки?

При монтаже стен и перегородок могут применяться кирпич, силикатные блоки, пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные или другие блоки.

Кирпич — один из наиболее качественных материалов с точки зрения звуко-, теплоизоляции и конструктивной прочности.

Силикатные блоки выполнены из тех же материалов, что и кирпич, только имеют больший размер. Увеличенный размер позволяет ускорить процесс кладки, сэкономить цемент, тем самым удешевив строительство, а также улучшить экологические показатели жилья благодаря использованию меньшего количества цемента (цемент считается одним из самых экологически неблагоприятных материалов).

Пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные и т.п. блоки производятся по технологии вспенивания исходного материала для получения большей пористости. Потому стены из таких блоков могут иметь меньшую толщину при высокой теплоизоляции. Правда, такие материалы, хотя и ускоряют процесс строительства, имеют некоторые неудобства:
— не очень прочные, сложно сказать, как поведут себя через несколько десятков лет (в нашей стране нет практики использования подобных блоков в течение 30-70 лет);
— в них трудно вбить гвоздь (а, следовательно, прикрепить гардины, повесить картины, навесные шкафы, зеркала и прочие крючки и вешалки).

Сколько квартир на площадке?

Обычно чем меньше, тем лучше и, как правило, дороже. Есть существенная разница между проживанием на одном этаже двух семей и десяти.

Глядим в будущее

Куда выходят окна моей квартиры?
Что здесь планируют строить лет через пять?
Есть ли рядом крупные заводы (свалки, кладбища, железные дороги)?

При покупке жилья надо смотреть вперед как минимум, лет на десять.
Купишь эдак квартиру с видом на Кубань, а через семь лет перед окнами вырастет стена другого дома. Или тихое место, спустя некоторое время, обновится масштабным супермаркетом или скоростным шоссе. Самые надежные в этом смысле дома, построенные на берегу реки, рядом со склоном холма, близ памятников культуры или поставленные методом точечной застройки близ относительно молодых домов. В таком случае владелец квартиры получает гарантию того, что ему не придется невольно подглядывать в окна соседям. Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освоения территории. Проверьте сведения в администрации города.

Если покупаешь новостройку в жилищном комплексе домов на восемь, особенно если приглянувшийся дом — первый в серии зданий, надо быть готовым к тому, что ближайшее десятилетие придется дышать цементом и слушать шум строительных работ. Дело в том, что скорость постройки одного 17-этажного дома — не менее полутора лет, а средств на то, чтобы запустить сразу восемь домов, ни у одного застройщика нет.

Сколько от дома дорог до центра города и места работы?
Далеко ли остановка общественного транспорта?
Есть ли подземная парковка и стоянка для машин рядом с домом?
Сколько мест для машин приходится на одну квартиру в доме?

Еще один важный фактор — возможность быстро доехать до центра города (места работы). Понятно, что когда от дома к центру идет единственная дорога, запруженная машинами, нужно заранее готовиться к пробкам. А если таких дорог две-три, добраться до места без потерь времени гораздо легче.
Очень хорошо, когда в двух-пяти минутах ходьбы от дома есть остановка общественного транспорта, где проезжает несколько видов автобусов. А вот когда окна дома выходят на оживленную магистраль и остановку — не очень хорошо.
Если вы купили квартиру в большом доме в центре города с ограниченной территорией вокруг здания, вам гарантированы две неприятности: автомобиль придется оставлять очень далеко от дома, а ваш двор будет забит машинами. Замечательно, если проблема ночевки автомобилей решена изначально: то есть, предусмотрена подземная парковка и стоянка для гостевых машин. Даже если у вас нет собственного автомобиля, выясните, сколько машиномест приходится на одну квартиру в доме. Чем больше, тем лучше.

Оцениваем инфраструктуру

Охраняется ли территория?
Есть ли помещение для консьержа?
Что будет располагаться на первых этажах дома?
Какие рядом магазины?
Далеко ли до детского сада (школы, поликлиники, парикмахерской)?

Два первых вопроса в большей степени касаются элитных домов и их состоятельных жильцов. Остальные будут интересны буквально всем.
Многие дома строятся с учетом того, что на первых этажах в них будут располагаться магазины, аптеки, прачечные, салоны, подземные гаражи и фитнес-центры.
Приобретая квартиру в сложившемся районе, нужно обратить внимание на наличие магазинов, детских площадок, школы, поликлиники, спорткомплекса.
Если же квартира приобретается в новом районе, стоит поинтересоваться у застройщика, ведется ли строительство школы, детских садов, будет ли производиться озеленение и, самое главное, когда все это произойдет.
Если инфраструктура еще не сложилась, грустно, конечно. С другой стороны, можно быть уверенным, что через несколько лет, когда все необходимое появится, стоимость приобретенного нынче жилья существенно возрастет.

Сколько в доме лифтов, что это за лифты?
Сколько в подъезде мусоропроводов? Где они расположены?

Многие знают, что такое громыхающий лифт в подъезде. Некоторые застройщики в погоне за экономией устанавливают в домах лифты низкого качества, другие не экономят на вашем комфорте. Поэтому посмотрите, какие лифты поставлены в вашем доме.
Также обратите внимание на наличие и количество мусоропроводов.

Планировка и отделка квартиры

Можно ли впоследствии перепланировать квартиру?

Надо учесть, что приобретение жилья в панельном доме означает совершенно определенную и неизменную планировку. В панельном доме нагрузка распределена на стены, перенести одну стену или убрать ее, как правило, невозможно. Остается выбирать планировку из тех вариантов, которые предусмотрены в доме данной серии.
В монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, поэтому единственное, что ограничивает фантазию проектировщиков и жильцов — это санитарные нормы и правила.

Вы продаете квартиру без отделки или с отделкой?
Что включает в себя отделка в вашем доме?

Существует три основных варианта.

Без внутренней отделки. Покупатель получает бетонный пол, кирпичные или панельные стены без выравнивания, простейшее остекление в один стеклопакет без подоконников. Разводка электричества представлена электросчетчиком и двумя проводами.
С одной стороны, полный простор для творчества владельцев. С другой, им предстоит тяжелый (в прямом и переносном значении) ремонт. Можно прикинуть, сколько придется таскать на 10-16 этаж цемента, кирпича, сантехники, клея (добавьте к стоимости материалов и рабочей силы стоимость услуг грузчиков — по 100 рублей за этаж, а лифты, как правило, в новых домах не работают).

Черновая отделка. Включает в себя цементную стяжку пола, выравнивание стен цементной штукатуркой или гипсовой затиркой (белая гипсовая — экологически чище и приятнее внешне). А также электрическую разводку по всей квартире с монтажом выключателей и розеток и двойной стеклопакет на окнах с монтажом откосов и подоконников. В такой дом тоже сразу не въедешь, но основные трудоемкие работы уже сделаны. Владельцу остается чистовая отделка. Она и приятнее, и легче.

Муниципальная отделка. Отличается тем, что в такую квартиру можно сразу въехать и жить. В ней есть электрическая плита, сантехника, на полу постелен линолеум, стены оклеены обоями или покрашены, застеклены окна, есть подоконники, произведена электроразводка, установлены выключатели и розетка. Естественно, отделка произведена из материалов бюджетного качества и без особой фантазии. Но ремонт впоследствии можно сделать и самим.

Что еще необходимо учесть?

Вопрос экологии. Покупая квартиру, хорошо бы предусмотреть, чем будем дышать мы и наши дети. Если постараться, в Интернете можно найти экологические карты города, где обозначено загрязнение вод и воздушного бассейна, величина электромагнитного излучения в разных районах, состояние с шумовым загрязнением и с загрязнением тяжелыми металлами, техногенные и опасные геологические процессы.

Приемка дома

Какой бы ни была квартира (без отделки, с черновой отделкой или муниципальной), она может быть сделана качественно или некачественно. Если вы увидели не то, что ожидали (и что обещал застройщик), вы не обязаны принимать квартиру в том виде, в каком вам ее предлагают. Если есть обоснованные претензии, подтвержденные СНиПами и ГОСТами, обещаниями застройщика, прописанными в договоре, то будущий владелец квартиры имеет право составить акт о недоделках, в котором указываются все претензии. И, пока их не устранят, акт приемки не подписывается.

Закон устанавливает пятилетний гарантийный срок для объекта долевого строительства. При этом, как говорят юристы, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков

О квартире как вложении средств

Как выбирать недвижимость в качестве вложения денег?

При выборе жилья в нынешней экономической ситуации нужно внести в привычный алгоритм действий некоторые коррективы.
1. В настоящее время не очень выгодно вкладывать средства во вторичный фонд. Этот сектор был переоценен, и, по прогнозам, цены на «вторичку» будут сползать процентов на 30 от пиковой стоимости. Поэтому вкладываться в недвижимость, которая дешевеет, неразумно.
2. Не стоит вкладываться и в строительные объекты, степень готовности которых меньше 60-70 процентов. Достаточно рискованно (разве только строит их ваш ближайший друг, в честности и состоятельности которого вы уверены на 100 процентов).
3. Наиболее выгодным и перспективным является вложение сбережений в объекты почти законченные. В этом случае риск существенно ниже.

Преимущества покупки квартиры в новостройке очевидны – это и сравнительно низкая стоимость (по сравнению с вторичным рынком), и «чистота» квартиры в юридическом смысле, и отсутствие у дома своей истории. Впрочем, не менее очевидны и недостатки: более сложная и длительная процедура оформления жилья в собственность; зачастую – отсутствие ремонта, отделки; нередко – не слишком удобное расположение дома – вдали от центральных городских районов; и, конечно, все финансовые риски, связанные с покупкой первичного жилья.

Этапы покупки квартиры в новостройке

Основные этапы покупки квартиры остаются практически одинаковыми вне зависимости от того, на первичном или на вторичном рынке приобретается жилье – различаются только некоторые документы и риски, связанные с покупкой, а также сроки оформления. Итак, рекомендуем следующий порядок покупки квартиры в новостройке:

Выбор района

Выбирая квартиру, стоит учитывать множество факторов, в числе которых немаловажным является определение района города, где будет располагаться ваше новое жилье.

На первый взгляд выбор в пользу жилья в окраинных жилых комплексах может казаться очевидным. Помимо того, что здесь вы можете рассчитывать на куда большую площадь за те же деньги, обычно такие районы более экологичны, в них чище воздух, больше зеленых насаждений, что может быть немаловажно для семьи, в которой есть дети или планируется их рождение. Однако тут есть и свои нюансы, на которые стоит обратить внимание.

Прежде всего, это инфраструктура , которая в «молодом» районе может быть недостаточно развита. Впрочем, в современных жилых комплексах зачастую предусмотрена значительная часть необходимых инфраструктурных объектов.

Однако второй, и не менее важный для работающих людей момент, — это транспортная доступность района , качество дорог, удаленность от места работы и возможность добраться до центральных районов в минимально возможное время.

В случае, если жилье покупается как инвестиционный объект, т. е. специально под сдачу в аренду квартирантам, есть смысл выбирать жилье в центральных районах. Как правило, такие объекты пользуются значительно большим спросом и ценятся на арендном рынке существенно выше вне зависимости от площади.

Типы жилья

Современные жилые квартиры можно разделить на четыре основных класса, которые различаются как уровнем комфорта, так и ценовой категорией.

Жилье эконом-класса , или квартиры стандарт предоставляют весь набор удобств, необходимых для жизни, — но не более того. Это квартиры в панельных или блочных многоквартирных домах. Располагаются преимущественно в спальных районах . Подземная парковка обычно не предусмотрена, а количество мет для парковки при доме ограничено. Комнаты небольшие, изолированные, может быть балкон или лоджия. Санузел, раздельный или совмещенный, только один. Возможностей для перепланировки немного. Отопление центральное. Во дворе обычно есть общее озеленение и типовая детская площадка. Стандартная площадь однокомнатной квартиры эконом-класса – 30-45 квадратных метров; двухкомнатной – 44-70, трехкомнатной – 60-90 квадратных метров. Высота потолков порядка 2,5 метров.

Квартиры класса комфорт более просторны: площадь однокомнатной квартиры составляет 38-50 квадратных метров, двухкомнатной – 0-80, трехкомнатной – 70-110, четырехкомнатной – 70-150. высота потолков более 2,7 метра. Расположение комнат практически аналогично стандартному, однако поддается перепланировке. Дом, как правило, кирпичный или монолитный . Здесь обязательно предусмотрено наличие парковки.

Бизнес-класс предоставляет жильцу полный набор современных удобств и преимуществ. Кирпичный или монолитный дом располагается на охраняемой территории с разнообразными инфраструктурными объектами. Здесь обязательно наличие магазинов, сервисных центров, закрытой парковки или гаражей. Предусмотрена возможность перепланировки квартиры. В стандартном варианте всегда есть просторная кухня-столовая, большой балкон или лоджия, может быть несколько санузлов. Квартира может размещаться в двух уровнях. Обязательно наличие в доме консьержа и круглосуточной охраны , возможна установка систем видеонаблюдения. На территории дома размещаются большие детские площадки, озеленение, возможен индивидуальный ландшафтный дизайн. Высота потолков свыше 2,8 метра. Площадь однокомнатной квартиры 44-60 квадратных метров; двухкомнатной – 60-100 квадратных метров; трехкомнатной – 100-200 квадратных метров; четырехкомнатной – 130-240.

Кстати, вне зависимости от оснащенности дома и площади квартир, он не может быть причислен к бизнес-классу в случае, если неподалеку расположено кладбище, тюрьма или какой-то промышленный объект. Так что, если вам предлагают такое жилье по завышенной цене, мотивируя это высоким классом квартиры, вас, возможно, хотят обмануть. Наличие подобного неприятного соседства автоматически снижает стоимость квартиры.

Жилье премиум-класса предназначено для обеспеченных людей, превыше всего ценящих комфорт. Это дома, построенные по индивидуальным проектам , в число квартир обычно входят пентхаусы. Площадь квартир может быть самой различной. В квартирах располагается зачастую по несколько санузлов, балконов или лоджий. Все инфраструктурные объекты, расположенные в доме, закрытые, и предназначены только для жильцов. Дом обязательно оборудован бесшумными скоростными лифтами, видеонаблюдением и расположен в элитном районе города.

Осмотр объекта недвижимости

На что стоит прежде всего обратить внимание при осмотре объекта? Разберем по пунктам.

  • Двор жилого дома. Обратите внимание на наличие детской площадки, озеленения, парковочных мест (если, конечно, в доме не предусмотрена подземная парковка), инфраструктурных объектов. Понятно, что для строящегося объекта все это может быть еще только в планах, но наличие таких планов все же стоит уточнить.
  • Планировка квартиры и возможность перепланировки. Последнее стоит уточнить у продавца.
  • Высота потолков. В дорогом жилье потолки, как правило, более высокие.
  • Качество окон и вид, открывающийся из них. Обязательно уточните, не планируется ли строительство каких-либо объектов в непосредственной близости. Согласитесь, будет неприятно, приобретя квартиру с панорамным видом на город, через несколько лет обнаружить другую высотку, полностью заслоняющую от вас солнечный свет.
  • Материал стен (кирпич, панели, блоки), толщина и материал межкомнатных перегородок.
  • Качество отделки. Конечно, вы можете изначально планировать собственную отделку, но качество отделки от застройщика может повлиять на цену объекта.

Изучение информации о застройщике

В процессе покупки квартиры в новостройке, очень важно тщательно изучить все возможные данные о застройщике, чтобы не пришлось ждать вожделенных ключей от квартиры долгие годы. Итак, на что следует обратить внимание?

  1. Публичность компании . Компания, которая постоянно находится «на виду», чьи руководители и менеджеры свободно и открыто выступают в СМИ, дают комментарии к новому в жилищном законодательстве и т.п. вызывает больше доверия, чем фирма, о которой в последние годы нигде не упоминалось. Для того, чтобы проверить компанию по этому критерию, достаточно задать соответствующий запрос в Интернете и проверить даты публикаций, где она упоминается. Обратите внимание и на возможные негативные моменты, которые также могут быть отражены в прессе.
  2. Ценовая политика компании . Имейте в виду, что, чем ниже цена квартиры относительно среднерыночной, тем статистически выше риск мошенничества. Неадекватное занижение цен – лишний «звоночек», который должен насторожить покупателя. Правда, здесь есть один момент: цена может варьироваться от стадии строительства. Так что, если хотите сэкономить, выбирайте жилье на более раннем этапе постройки.
  3. Правильно составленный договор и документы компании . По требованию застройщик обязан предъявить полный пакет документов о самой компании и о строящемся объекте, в том числе собственные учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке компании на налоговый учет, разрешение на строительство, документы о праве собственности на земельный участок и т.д. При этом особенное значение имеет форма договора приобретения квартиры.
    Наиболее надежным считается договор долевого участия .
  4. Динамика строительства . Обратите внимание на дату начала строительства и стадию, в которой оно находится на текущий момент – это позволит увидеть темпы строительства объекта в целом.
  5. Уровень партнеров компании . Обратите внимание на те фирмы, с которыми застройщик сотрудничает в рамках инвестиционной программы, программы страхования, кредитной программы. Солидные партнеры и соинвесторы – значительный плюс в пользу застройщика.

В любом случае, очевидно, что полагаться следует только на факты, которые можно проверить в независимых источниках – и ни в коем случае не на слова и обещания представителя компании, в чьи задачи, конечно, входит «уломать» вас.

Оформление покупки квартиры в новостройке

К процедуре оформления сделки можно отнести заключение собственно договора купли-продажи, госрегистрацию договора, составление акта приема-передачи объекта и оформление права собственности на объект.

Юридические нюансы заключения договора покупки квартиры в новостройке

Сделки по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» . Договор обязательно должен содержать информацию о:

  • Точном определении квартиры по проектной документации;
  • Сроках передачи квартиры в собственность дольщика;
  • Цене, сроках и порядке оплаты;
  • Сроках гарантии на квартиру.

Если хотя бы один из этих пунктов в документе отсутствует, договор считается недействительным.

Договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации. Как следствие, и обязательства по оплате в соответствии с договором вступают в силу только после госрегистрации. Регистрация заверяется специальной надписью на документе. Это необходимо во избежание двойных продаж объектов.

Если вы приобретаете квартиру не у застройщика, а у участника долевого строительства, который выплатил стоимость квартиры застройщику, заключается договор уступки прав требования (договор цессии).

Квартиру застройщик или предыдущий владелец передает новому собственнику по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами. До подписания такого акта вы вправе отказаться от него и потребовать от застройщика составления документа с перечислением недоработок строительства.

Статья о кадастровом паспорте по адресу: . Что такое кадастровый паспорт объекта недвижимости и чем он отличается от технического?

Оформление права собственности на квартиру в новостройке

Оформление покупки квартиры в новостройке регулируется Федеральным законом №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Для того, чтобы оформить собственность на квартиру, вы должны предоставить в регистрационный орган пакет документов, в том числе:

  • Документы, удостоверяющие сам факт постройки дома
  • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию
  • Акт приема-передачи квартиры

Обратите внимание: разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик должен передать в регистрирующий орган в течение десяти рабочих дней после его получения.

Основные риски покупки квартиры в новостройке

У покупки квартиры в новостройке есть свои подводные камни. Мошенничество на рынке первичного жилья, к сожалению, особенно распространено. Чтобы не потерять деньги, следует крайне внимательно отнестись ко всем этапам оформления сделки и ко всем ее участникам.

Застройщик может не достроить объект или обанкротиться в процессе строительства. К сожалению, полностью застраховаться себя от такого развития событий практически невозможно. Именно поэтому рекомендуется заключать договоры на этапе строительства только с максимально солидными компаниями, присутствующими на рынке длительное время и зарекомендовавшими себя в качестве надежных застройщиков.

Обратите внимание на форму договора. В случае, если застройщик не работает по ФЗ №214, ваши риски возрастают во множество раз. В этом случае по договору вы можете называться инвестором, покупателем, партнером и т.д., а впоследствии будет крайне сложно, например, доказать, что вы приобретали именно определенную квартиру в определенном доме.

Двойные продажи . Они могут быть как умышленными, так и случайными (например, потерялся файл и т.п.). Умышленная двойная продажа возможна, если ваш договор не был зарегистрирован в ФРС – следовательно, ваша задача отследить этот момент.

Определенная путаница может возникнуть из-за различия строительных и фактических номеров квартир. Иногда вам могут показать одну квартиру вместо другой, отличающейся «малозначительными» деталями.

Один из рисков связан с продажей квартир на дополнительных этажах. Например, если квартиры в строящемся доме пользуются высоким спросом, застройщик может решить добавить один-два дополнительных этажа. Квартиры на них могут начать продаваться раньше, чем будет получено разрешение на такие изменения. Соответственно, в случае, если такое разрешение получено не будет, застройщик обязан вернуть дольщикам выплаченный аванс вместе с неустойкой.

В случае, если застройщик не до конца оформит со своей стороны документацию, для вас это может грозить невозможностью оформить право собственности. В этом случае единственной возможностью разрешения проблемы может стать судебное разбирательство.

Видео о особенностях покупки квартиры в новостройке. Советы эксперта.

Итак, покупка квартиры на первичном рынке связана с многочисленными рисками и нюансами, на которые следует обращать внимание. тем не менее, это возможность не только сэкономить средства, но и приобрести «чистую» квартиру без негативной истории.

Существует разница между терминами «новостройка» и «новая квартира», так как в первом случае жилье находится еще на стадии возведения, с конкретным сроком завершения.

Новая квартира – это готовый и сданный в эксплуатацию объект. Перед заключением договора следует убедиться в пригодности недвижимости для постоянного проживания и юридической чистоте сделки.

Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке, чтобы не попасть на удочку мошенников, мы расскажем в нашей статье.

Преимущества и недостатки

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

  • огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
  • современная планировка;
  • просторные комнаты;
  • возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
  • новые коммуникации; качественные и долговечные материалы; отсутствие «чужой ауры»;
  • молодые соседи;
  • экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
  • возможность получения рассрочки; это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
  • наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

  • Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
  • Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
  • Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
  • Строительные недоделки. Строительство «заморозилось».

Виды договоров

Существует несколько видов договоров, которые составляются при заключении сделок по купле-продаже жилья. Часть из них являются законными – они регистрируются в государственных органах, а, следовательно, защищены законом. Остальные – несут наибольший риск.

Договор долевого участия (ДДУ)

ДДУ является самой надежной формой сотрудничества застройщика и инвестора, так как контролируется законом, в частности, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» .

Если строительная компания предлагает заключить ДДУ своему инвестору, это означает надежность застройщика. ДДУ регистрируются государственными органами кадастра и картографии.

Преимущества:

  • Договор строго регламентирован. В обязательном порядке указываются обязанности сторон, сумма договора, порядок оплаты, сроки, адрес (согласно генеральному плану), количество квадратных метров и даже номер квартиры.
  • Обеспеченность залогом. Если возникла ситуация, при которой застройщик был признан банкротом, инвестор сможет вернуть часть вложенных средств. Залогом является земля, на которой планируется или уже началось строительство.
  • Отсутствует возможность перепродажи застройщиком одной квартиры . Немаловажный факт обуславливается регистрацией ДДУ в государственных органах.
  • Несоблюдение сроков строительства грозит финансовой ответственностью. Компенсацию можно получить через суд либо по добровольному соглашению двух сторон.

Недостатки:

  • ФЗ №214 обязывает застройщика оповестить инвестора, в случае, если сроки строительства затягиваются (достоверно объяснив причину). Однако закон не устанавливает число таких оповещений и максимальный срок задержки.
  • При банкротстве строительной компании инвестор становится кредитором третьего порядка – это значит, что всю вложенную сумму, к сожалению, вернуть не удастся.

Договор уступки прав (цессия)

Этот договор также является законным, то есть регистрируется государственными органами. Принципы соглашения:

  • изначальный дольщик решает перепродать строящуюся недвижимость до получения прав собственности;
  • подписывается при обязательном уведомлении застройщика;
  • подписанный застройщиком и изначальным вкладчиком ДДУ, нельзя изменить.

Стоит насторожиться, если недвижимость перепродавалась несколько раз.

Договор инвестирования

Подписывается между застройщиком и лицом (лицами), желающим вложить свои денежные средства (другие ценности) в строительство. Хороший способ увеличить свои сбережения.

Договор инвестирования может быть подписан на любом этапе строительства.

Существует много нюансов:

  • указать взаимные обязательства между застройщиком и инвестором;
  • прописать сроки и этапы строительства;
  • взаимные риски;
  • указать обязательное уведомление вкладчика застройщиком о ходе строительства, возможных изменениях в его осуществлении;
  • проверить грамотность составления договора с юридической стороны.

Предварительный договор долевого участия

Такой вид соглашения возможен и предлагается к подписанию застройщиком, если документы, подтверждающие право на строительство, не готовы. Но деньги за строящееся жилье просят внести уже на этом этапе.

Недостатки:

  • Нигде не регистрируется, а, следовательно, не несет гарантий инвестору.
  • Инвестор не вправе предъявить требования застройщику на недвижимость.
  • Предварительный договор предлагают подписать как временный документ, и после получения необходимых документов, переоформить на ДДУ. Но гарантий на последующее сотрудничество никто не дает, и доказать какое-либо отношение к квартире практически нереально даже в суде.

Ключевые моменты

Риск неизбежен при совершении покупки квартиры. Знание и соблюдение некоторых нюансов поможет минимизировать возможные потери:

  • Выбор дома. Изучите рынок недвижимости, подберите подходящие для вас условия. Определитесь, какой именно вы бы хотели дом (панельный, кирпичный и т. д.), выберите подходящую планировку.
  • Изучение информации о застройщике. Эта организация будет полностью контролировать процесс строительства. Поэтому полезными данными будут следующие:
    • Сколько лет фирма работает на рынке строительства (желательно более 5 лет).
    • Добросовестный застройщик предоставит все необходимые вам документы – от свидетельства о государственной регистрации до планировок квартир. Воспользуйтесь услугами юриста, если вам трудно разобраться в документах, а также их достоверности.
    • Почитайте отзывы на интернет-ресурсах, пообщайтесь на форумах об этом застройщике.
    • Ознакомьтесь с перечнем готовых домов данной компании, можно съездить посмотреть эти дома и пообщаться с жильцами.
    • Выясните, насколько точно выполняются сроки возведения.
    • Поинтересуйтесь, в каких банках застройщик получил аккредитацию. Возможность получения ипотечного займа в банках на квартиру в новостройке является одним из признаков надежности компании.
  • Осмотр новостройки. Посетите строительную площадку, поговорите с начальником строительной бригады интересующего вас дома. Оцените, насколько быстро идет строительство.
  • Проверка документов. Застройщик обязан предоставить разрешение на строительство новостройки, а также проектную документацию. Помните, без этих документов строительная компания не имеет права начинать строительство дома, а, следовательно, и продажу квартир в нем.

Для потенциального покупателя крайне важно, чтобы застройщик выполнял свои обязанности, это свидетельствует о честности, а также желании строительной компании поддерживать свою репутацию. Часто получается обратное – представители застройщика пытаются побыстрее продать квадратные метры.

Обязанности застройщика перед покупателем

Главными лицами в процессе заключения квартирной сделки являются следующие стороны:

  • Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство.
  • Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения.

Основные обязанности застройщика:

  • Получить разрешение на строительство. Этот документ застройщик получает, обратившись в департамент строительства и архитектуры. В течение 10 суток принимается решение. Копия предоставляется будущему собственнику жилья.
  • Опубликовать документы о государственной регистрации права и проектную декларацию. Публикация осуществляется, как правило, на сайте строительной компании. Также сотрудники компании обязаны представить их по первому требованию заинтересованных лиц.
  • Определить точные характеристики объекта недвижимости. Застройщик обязан предоставить информацию об объекте недвижимости:
    • определенное местонахождение (адрес);
    • общее количество квадратных метров (в том числе предназначенных для жилья);
    • материалы, используемые при строительстве;
    • к какому классу жилья относится объект (эконом, элитный).
  • Установить четкие сроки готовности и передачи инвесторам объекта недвижимости. Данные сроки иногда путают. Срок готовности – это срок, к которому дом должен быть сдан государственным органам по всем соответствующим правилам. Срок передачи инвесторам связан с датой подписания последним Акта о приеме передачи квартиры в собственность.
  • Определить окончательную стоимость квартир, порядок оплаты. Ценовая категория на квартиры (даже в пределах одного объекта) может существенно отличаться. На это влияют:
    • Этаж.
    • Наличие и количество балконов.
    • Этап строительства.
    • Расположение квартиры и других принципов ценообразования строительной компании.
    • Порядок оплаты также определяется застройщиком. Вариантов может быть несколько:
      • Полностью наличными.
      • С использованием средств банка.
      • В рассрочку.
      • По предоплате.
  • Ознакомить инвесторов с гарантийным сроком квартиры. Согласно ФЗ №214, гарантия на построенные дома составляет 5 лет, однако, и этот момент стоит прописать в договоре.

Пакет документов для застройщика

  • Инвестиционный контракт. Представляет собой базовый документ, в котором указаны условия строительства дома:
    • Планируемая инфраструктура.
    • Количество квартир в доме, бесплатно предоставляемых населению.
    • Сроки и этапы строительства.
  • Разрешение на строительство. Отсутствие у застройщика этого разрешения должно быть поводом для отказа подписания договора, так как без его наличия компания не имеет права начинать застройку. Следует учесть, что юридическое лицо в этом документе должно совпадать с наименованием организации и в других документах.
  • Государственная регистрация права собственности. Согласно закону, изначально застройщик оформляет недвижимость на себя, и только после этого заключает договора.
  • Протокол предварительного распределения квартир. Представляет собой таблицу, в которой занесены сведения о квартирах жилого дома, с указанием занятых и свободных квартир.
  • Постановление органов власти. В этом документе дается информация о строительстве на определенном участке земли жилого дома или района. Также указывается общая площадь застройки, название квартала (района), наименование Заказчика-Застройщика.

Положения договора

Необходимая информация, которая обязательно должна присутствовать в договоре:

  • Точные характеристики квартиры . Сюда следует отнести:
    • Адрес и номер дома.
    • Этаж.
    • Площадь в квадратных метрах (в том числе жилая).
    • Количество комнат.
    • Способ отделки помещения.
  • Срок передачи квартиры . Указывается конкретная дата, по истечении которой начинается просрочка.
  • Стоимость договора и сроки оплаты. В договоре должна быть прописана конкретная стоимость квартиры. Отдельно указывается сумма предоплаты, остаток платежа и конкретная дата уплаты этого остатка, согласно установленному порядку расчетов.
  • Срок гарантий на квартиру. Указывается в договоре в обязательном порядке, согласно действующему ФЗ № 214 , составляет 5 лет.

Покупка через агентство недвижимости

Помощь в приобретении квартиры оказывают агентства недвижимости. Организации обладают большой базой данных о застройщиках, их проектах и деятельности. Также они оказывают услугу юридического сопровождения сделки, естественно, за определенное вознаграждение. Среди многочисленных агентств нужно выбрать наиболее подходящее.

На что же следует обратить внимание:

  1. Стабильность и имидж компании. Обратите внимание на то, как долго работает агентство, сколько в его штате сотрудников, имеет ли фирма свой сайт, широкий ли спектр услуг оказывает. Проанализируйте отзывы на форумах в интернете, в СМИ. Расположение офиса ближе к центру города, красивая вывеска, реклама, презентабельное состояние офиса – все это немаловажный показатель хорошо развивающейся фирмы.
  2. Опыт работы. Срок работы агентств недвижимости говорит об их накопленном опыте, количестве проведенных сделок. Очень важно качество работы сотрудников, их контакт с застройщиками и клиентами.
  3. Наличие сертификатов и дипломов. Наличие этих документов говорит о серьезности работы агентства, его продвижении на рынке недвижимости, желании заявить о себе, о росте профессионализма. Обратите внимание на то, когда и кем выданы вышеуказанные документы, существует ли положительная динамика развития фирмы.
  4. Стоимость услуг. За свои услуги агентства просят вознаграждение. Будет это фиксированная сумма или процент от стоимости квартиры – решает само агентство. Стоимость и порядок расчетов за услуги агентства указываются в либо в приложении к договору. Полезно указать все виды услуг, оплаченные вами.
  5. Рекомендации. Самым лучшим способом выбрать агентство, которое будет сопровождать такую важную сделку, как покупка квартиры – это рекомендации знакомых, родственников, коллег. Уже столкнувшись с подобной проблемой, они помогут разобраться в плюсах и минусах агентств.

Покупать квартиру в новостройке собственными силами или прибегнуть к помощи третьих лиц – дело сугубо добровольное. Подойти к этому вопросу нужно серьезно и внимательно, учитывать все факторы риска.

Как обезопасить себя?

Внимательность и ответственность, знание законов – то, что необходимо для приобретения жилья. Не стесняйтесь спрашивать документы, интересующие вас. Оформите сделку в присутствии юриста, в случае неуверенности в собственных силах. Грамотно оформленные документы – первый шаг к успешной покупке.

Сравните цены и откиньте варианты с самой низкой ценой – возможно, это лишь средство привлечения покупателей.

Просмотрите документацию застройщика:

  • устав;
  • свидетельство ИНН;
  • свидетельство о внесении в государственный реестр юридических лиц;
  • проектная документация.

Не вносите предоплату до подписания договора. Каждое незаконное действие строительной компании должно вас насторожить.

Немало трудностей стоит пройти, чтобы приобрести долгожданное жилье. Но это ваш будущий дом, именно ваши средства будут использованы при его покупке. Будьте внимательны и удачи!

от klokru91

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *